일본에서의 차임증감청구권에 관한 고찰

• Published in: 대한부동산학회지 no. 39; pp. 121 - 143
• Main Author: 김학환(Kim Hack Hwan)
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한부동산학회 30.12.2014; Korea Real Estate Society
• Subjects: 국제/지역개발; 상당성; 차임증감청구권; economic change; monthly rent; special rent; 경제사정의 변동; lease; the right to demand increase or decrease in rent; 월세; properness; 특수 임대차; 임대차
• ISSN: 1225-1054; 2713-6981

임대차에 있어서 차임증감청구권에 관해서는 민법과 특별법인 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에서 규정을 하고 있다. 그러나 차임증감청구권 행사의 요건에서는불상당성 등 추상적 개념이 규정되어 있어 그 구체적 기준과 판단이 문제된다. 또한 차임증감청구권 행사의 절차와 그 효과, 적용범위 등에 관해서는 규정이 없어 해석상의 문제가 제기되고 있다. 나아가 차임증감청구권이 민법과 특별법에서 규정되어 있음에도 불구하고 차임증감청구권을 행사하는 사례는 많지 않고, 이에 관한 판례도 몇 건에 불과한 실정이다. 그러나 일본에서는 차임증감청구권을 행사하는 사례가 적지 않고, 이에 관한 판례도 상당하게 축적되어 있음을 알 수 있다. 따라서 차임증감청구권의 해석상의 문제와 왜 우리의 경우 차임증감청구권이 활용되지 못하고 있는가 하는 의문이 제기되지 않을 수 없다. 전세가격의 상승으로 임대인 입장에서는 전세금증액을 청구할 수도 있는 상황이다. 또한 기준금리의 지속적 인하, 주택가격 상승에 대한 불확설성, 고령화에 따른 수익부동산의 선호 등으로 전세의 월세로의 전환이 가속되고 있다. 이에 따라 전세제도가 사라지게 될 것인지는 장담할 수 없지만, 월세가 일반화 되면 일본처럼 차임증감청구권을 행사하는 사례와 이에 대한 분쟁도 증가할 수 있을 것으로 예측된다. 이러한 의문에 기하여 차임증감청구권에 관한 많은 판례를 축적하고 있는 일본에서의일본에서의 차임증감청구권에 관한 고찰- 123 -차임증감청구권제도에 관하여 살펴보고, 우리나라와의 차이점에 관하여 비교 고찰하였다. 이러한 비교 고찰을 통하여 차임청구권에 관한 해석론과 개선방안 등 우리가 얻을수 있는 시사점이 무엇인가를 검토하였다. 일본에서 차임증감청구권에 관하여 경제사정의 변동 등의 사유 외에도 ‘부근 동종의주택 차임이나 보증금과 비교’를 상당성 판단의 기준으로 열거하고, 차임증감청구권 행사에 따른 의 판결확정시까지의 차임지급과 처리에 대하여 규정하고, 조정전치주의에 의하는 것은 우리도 참고할 필요가 있다. 또한 판례가 sub-lease나 order-made lease와 같은 특수한 임대차에도 차임증감구권을 적용하고 있는데, 우리의 경우에도 마찬가지로 해석할 수 있지만 향후 법 개정시특수임대차에 관한 규정을 두는 것을 적극 검토할 필요가 있다. The right to demand increase or decrease in rent is regulated in civil law and Housing Lease ProtectionAct, Commercial Building Lease Protection Act as a special law. However, because abstract concept such asimproper and so forth was regulated in the requirement to exercise it, its specific criteria and judgmentcan be a problem. And an interpretative problem occurs because there is no regulation about procedure ofthe right to demand increase or reduction in rent, its effect, and application scope. Furthermore, though the right to demand increase or decrease in rent was regulated in civil law and aspecial law, there are few cases to exercise the right and accordingly there are just few precedents. But,we can see that in Japan there are not few cases to exercise the right to demand increase or decrease inrent and precedents on this right are cumulated a lot. Thus, interpretative problem of the right to demand increase or decrease in rent occurs and the questionabout why we don’t utilize it in Korea cannot but raises. From the point of view of a lessor, it is asituation that a lessor can ask for increase of housing rent price because of raise of housing rent. And recently because of continuing decrease of base interest rate, uncertainty of housing price volatility,and preference to profitable real estate according to aging phenomenon. Change from lease rent to monthlyrent rapidly occurs. Though we cannot assure that the system of housing lease will disappear, we canpredict that if monthly rent becomes more common, the cases to exercise the right to demand increase ordecrease in rent and disputes about it will increase like Japan. This study examined the system of the right to demand increase or decrease in rent in Japan that hasmany precedents about it and compared and looked into the differences between Japan and Korea. Throughsuch comparative examination, this study looked through implications we can achieve such asinterpretation about the right to demand increase and decrease in rent and improvement direction and soforth. We also need to learn that in Japan ‘nearby same kind of housing rent or security deposit andcomparison’ as criteria to judge properness besides economic change and so forth in the right to demandincrease or decrease in rent were listed and payment in rent and procedure from conclusion of judgmentaccording to the exercise of the right to demand increase or decrease in rent were regulated and it isfollowed by conciliation-prepositive principle. And one precedent in Japan applied the right to demand increase or decrease in rent to special rent suchas sub-lease or order-made lease. Though in our case it can be interpreted like the preceding, substantiveenactment about it will be desirable when we amend the law in the future. KCI Citation Count: 1